多重因素挤泡沫 “看不见的手”暗推楼市转向

新华关注“您好！我是之前与您联系过的×××楼盘的销售员……”5月初到昨日，记者三度接到南京楼盘江北一家楼盘的售楼小姐打来的拓客电话。当听说记者上周已替朋友去现场看房并登记后，对方语调透出开心：“太好了，有信息及时沟通联系。”

昨日，两个消息为楼市关切：一是70城房价涨幅出炉，南京房价连涨14个月，涨幅创新高；二是南京、苏州楼盘两个房价领涨全省的城市，很可能重启限购。两相叠加，滋味微妙。就像上述这家楼盘一样，外界屡传“一房难求”，是高处不胜寒的“神盘”，但拓客电话却纠缠不休，旺市下鲜见，莫非高热楼市真已站上转向的十字路口？

南京房价连涨14个月

涨幅列全国第三

18日上午，国家统计局公布4月70个大中城市房价变动情况，南京新建商品住宅价格4月环比再涨4.4%，涨幅比3月扩大0.9个百分点，创下去年3月以来涨幅新高，仅次于环比涨幅5.8%的合肥楼盘和5.3%的厦门楼盘，位列全国第三。

相比二线城市包揽房价涨幅前三之“勇”，北上广深四大一线城市的房价涨势则逊了一筹，最高的涨了3.6%，深圳楼盘则首度降回2.2%水平。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读4月份房价数据时表示，4月城市间房价涨势出现新变化，一线城市涨幅放缓，二三线城市涨幅扩大。

这是在一线城市调控限购升级、二套房贷从紧背景下出现的新变化。相较之下，南京等一批二三线城市，政策环境并不严苛，投资需求依然喷涌。

4月底南京出台“限涨”政策，针对不同价位档的楼盘，分别设定12%、10%和8%的年化涨幅。此后，确实有部分楼盘价格涨幅受限，开盘价低于预期，不过，“限涨”并非不涨，一定程度上也给市场投射了房价还有上涨空间的暗示，之前涨势不太明显的城北、仙林等区域，有楼盘毛坯改带装修，房价借此“跳”了五六千元。

高价地频出，更是拉升房价上涨预期，4月至今，南京诞出8幅万元地块，其中5幅地块楼面价突破2万元，上周更是拍出地价超过4.5万元/平方米的新，这一地价已超越全市九成以上楼盘的售价。

房价加速蹿升的脚步真的拽不住了？就在4月70个大中城市房价出炉的前一夜，接二连三的调控升级传言却传来——

限价政策效果一般

重启限购风声再起“5月17日下午，苏州市政府举行了例行会议，主题就是稳定房地产工作，会议通过了限购方案，拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是，购房者须满足缴纳社保1年以上，个人所得税缴纳2年以上，另推出买房居住证满一年等硬性规定，以防炒房和补缴社保。”17日晚，《21世纪经济报道》记者发出如上消息。

对于重启限购的说法，记者向苏州市政府主管部门等多个渠道求证时，官方均表示“并不知情”。当地一位业内人士透露，苏州有可能到6月才出台新的调控政策，届时还会不会启用限购，尚存变数。

与南京一样，去年下半年尤其是四季度以来，苏州楼市风头强劲，苏州工业园区房价在过去的一年中翻倍增长，有楼盘房价站上了4万元的高位。苏州并未纳入70个大中城市房价统计，从中指院出炉的百城房价指数看，4月苏州房价环比上涨5.49%，超越南京，是全省房价涨幅最高的。苏州地块拍卖同样屡创新高，溢价率惊人。

巧的是，17日有关合肥“不排除重启限购限贷”的消息以及南京房管部门晚间召开紧急会议商讨调控新政的消息，都在网上广泛流传，不过当晚，南京市房产局新闻发言人在微信朋友圈中称，网络传言不实。

“限购？我觉得不会轻易走过去的老路。”苏州金科地产一位负责人坦言，限购是行政手段，当前经济下行压力大，如果再限购，势必挫伤楼市消费，对经济不利，还是应该限价。

事实上，3月苏州已出台过“限价”政策，楼盘申报价半年内调高涨幅不宜超过6%、全年不宜超过12%。但从两个月来的运转看，苏州“限价”效果一般。

昨晚8点左右，苏州国土资源局官网上发布了土地限价公告。公告称，“对报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效”。记者注意到，此次共有10幅地块在限价之列，每幅地块都明确了最高报价，相当于地价“天花板”，不能突破。

而热点二线城市限购传言正是体现了市场的某种心声：调控须加码。

多重因素挤压泡沫

市场或现横盘走势

值得关注的是，5月以来，4月南京、苏州房价涨幅蹿升的景象似已缓解。据365淘房数据中心统计，5月8日至14日，苏州市区（不含吴江楼盘）商品房共计成交1335套，环比前一周减少806套，跌幅为48.26%；较去年同期减少486套，跌幅36%。苏州湾壹号楼盘房价下跌9000元/平方米，还有多家楼盘房价下跌1000－5000元/平方米不等。

南京林业大学社会学系主任孟祥远认为，近期苏州楼市已有见顶迹象，新房二手房均开始降价，此时出台限购政策风险较大，政府因此谨慎。

其实，需求透支、货币流通性下降甚至于当前的调控风声，都像一只只“看不见的手”，已在暗中左右二线城市楼市。人口红利是这几年房价大涨的原因之一。统计数据显示，2013年至2015年，南京市常住人口增量一路从18.31万人下滑到2.83万人再到1.98万人，人口导入速度已明显放缓，使得楼市后续购买力缺少支撑，并将影响投资房源的变现能力，从而牵制房价。

国家统计局数据还显示，2015年，苏州、南京经济总量分别为14400亿元和9600亿元，仅居全国第7位和11位，与一线城市绝非一个量级，经济基本面也将左右楼市基本面。

另据央行公布数据显示，4月广义货币M2增速12.8%，低于预期值，这意味着流动性已经降低。“权威人士”5月9日发表的讲话中，提及“房地产泡沫”，并发出降杠杆信号，银根收紧已是风声鹤唳。“楼市将由鼓励投资转为鼓励自住和常住人口落户购房，政策纠偏将对楼市政策面带来决定性影响，刺激政策已经见顶。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为。

而重启限购即便最终未必成真，但已进一步影响市场心理。

南京一家房企营销人士向记者表示，2015年到2016年的高增长需要时间消化，即使不限购，市场也会横盘，价格透支的区域房价会回调，部分区域回调幅度可能会比较大。

业内预测，下半年，楼市量价盘整的可能性已然加大。