注意！公寓≠住宅 公寓与住宅区别分析

公寓和住宅听起来是一个意思，实际上公寓和住宅的区别非常大。住宅、公寓都是供人们居住的地方，那么公寓和住宅有啥不同?买哪个合适?

公寓：是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓又分为居住型公寓、商务公寓、酒店式公寓。

住宅：是指居住的房屋，包括普通住宅、别墅、公寓、花园洋房等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房。

1、普通公寓(居住型公寓)

用地性质：一般为住宅。

产权类型：公寓。

产权年限：70年。

特点：户型面积小，30~60平米;带装修交房标准，拎包即可入住。配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务;销售价格一般高于区域整体水平。

2、商务公寓

用地性质：一般为综合性用地(商住)或商业用地。

产权类型：商务公寓。

产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。

特点：一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住又可办公;具备写字楼功能，在部分城市可注册公司;价格相对写字楼较低，一般首付在5成，按揭10年。产权性质为商务公寓，非纯写字楼。

3、酒店式公寓

用地性质：一般为商业用地。

产权类型：公寓或商务公寓。

产权年限：根据用地性质而定，产权为40年。

日常费用

普通住宅的水、电、暖收费按民用来算。而公寓的水、电、暖收费按商用计算。物业费也是同样的,价格会偏高些。

首付比例不同

住宅首付最低3成，公寓首付比例最低5成。

贷款方式、贷款年限、贷款利率不同

住宅贷款可商贷可公积金贷款，贷款年限最高30年，贷款利率可下浮;公寓只能商贷，贷款年限一般最高10年，贷款利率一般上浮10%。

交易税费不同

住宅按照购房房源的面积不同需缴纳1%-3%的契税，首套房90平以下契税为1%，90平以上契税为1.5%。公寓不论面积大小，契税一律为3%。

地段配套不同

公寓一般位于城市中心地段，居住人群以商务客群为主，重视的是优秀的软硬件设施服务和便利的出行条件;住宅一般重视附近的学校、医疗等生活设施完善情况，住户为普通家庭用以长期居住。

选住宅还是选公寓?如何判断?

住宅的优势：

1、空间布局合理，功能齐全，一般为封闭式厨房，可通燃气，具有家庭温馨感。

2、水电为民水民电，费用低。

3、，将来孩子上学可以落户附近优质学校。

4、首付比例低，可商贷可公积金贷款，贷款利率低。

5、后期转手的交易税费低。

住宅的劣势：

住宅限购限贷，总价高，月供高，买房压力大。

公寓的优势：

1、不限购不限贷。目前大多数城市的公寓产品不限购不限贷，而大多数一二线城市的住宅都限购。

2、公寓面积小，总价低，购置门槛低。单身人士或者小夫妻，用来过度居住或者投资比较合适。

3、公寓租金收益高，可以房养贷，压力小。

4、公寓使用更灵活，可以办公，也可以自住。

公寓的劣势：

相比住宅，公寓存在首付比例高、贷款利率高、水电、物业费高、不可以落户等方面的劣势。

公寓后期转手交易的税费高。营业税、个人所得税、土地增值税等各项税费加起来，通常最低达到物业交易总价的10%。税费之高令商用公寓换手率通常都较低，通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出。