如何让房屋转租合同在法律认定效力？

发布时间： 2018-11-21 14:51:12

来源：楼盘网

分类：行业动态

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社会经济的逐渐发展之下，房价普遍偏高，大多数人都选择了租房度日，不过也伴随着一些常见问题，比如说房屋转租，但现在为止，房屋的转租现象已经非常的普遍。而房屋转租是承租人在不解除租赁关系的情况下将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。房屋转租应该事前征得出租人的同意。那么，在当承租人未经出租人同意的情况下与次承租人签订的房屋合同的效力如何呢?

《合同法》第二百二十四条对转租的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”现实的情况可能比较复杂，房屋出租人很大可能并不知道房屋已经被承租人转租，这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租的话，则出租人有权利解除出租人与承租人已经签订的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销后便不再生效。

《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据该条规定所示，出租人在知道或者应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出解除合同或认定该合同无效，也视为其对转租合同的效力进行追认，之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持，这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利，只要运用的得体，守护好自己的权益，法院会有正义的评判。

另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。如果时间期限超过了承租人当初与出租人签订的时间，则需要次承租人与房东再签订合约，次承租人转换为承租人。

鉴于房屋转租的特殊性，梁法官建议广大市民在签订租赁合同时注意：第一，事前了解房屋的相关的权属归属情况，以避免不必要的纠纷。第二，房屋属于转租情形的，应事前征得房屋产权人的同意。第三，转租合同约定的房屋租赁期限，应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。

责任编辑： zyt

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