沈彬专栏：以炒房为目的的购房合同真的无效吗？

【以下信息来源“南方网”，由楼盘网于2017-04-18 07:11:55整理提供】

法的精神

据天津媒体《每日新报》4月8日报道，有房产中介人员从市民手中签订买房合同，再转手出售，卖房者提出解除合同。天津滨海新区人民法院塘沽审判区，最近对17件类似案件做出了判决，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。然后，《每日新报》将之概括为“天津首判：以炒房为目的的购房合同无效”。

这个“解读”无疑在舆论场里投下一枚重磅炸弹。媒体用“炒房合同无效”来概括天津法院的这17个判决，是不妥的，会让人以为：今后只要找出“买房是为了炒房”的借口，就可以推翻合同重来，其实，并不是这样！

判决不错，但解读不要“歪楼”。

天津这组判决针对的是个别房产中介，违反居间合同的忠诚义务的炒房行为，而不是要对所有买房合同的“主观心理”是否炒房做出认定。法院认定中介买房合同无效的理由是，合同不是“真实意思表示”。

这该做怎么样理解呢？

买房，是一个合同法行为+物权行为，即，签订买房合同+房产过户，两者相互制约是一个整体。在目前普遍限购的情况之下，房产中介明知道自己没买房资格，知道自己没有办法过户房产，但还是利用自己的工作便利，先签合同“占了一个坑”，按当地交易习惯，在支付首款之后，让出售人搬空房子，方便中介带人看房，再高价转售牟利。所以，这还是“买房”合同吗？这个“买房合同”还是当事人的“真实意思表示”吗？

事实上，房产中介这种“加价再卖”的问题，一直很严重，屡屡兴风作浪。上海市就专门出台过“禁止中介利用职务从事房屋转让”的规定。中介的这种行为，是违背职业伦理的，而且违反居间合同的忠实义务的，构成“自我代理”，接受买家的委托，却去坑买家。

说来凑巧，我的一位法学副教授朋友作为卖房一方，就中了中介的这个圈套，痛苦不堪。因为中介签订这种合同不是为了买房，而是为高价转售，这样一来，一是拉长了房屋买卖的周期，使卖房人(特别是换房者)面临房价上涨的风险；二是中介吃这个“差价”，违背了对委托方的忠诚义务。

之前，不少地方判决认定，中介的这种行为违背居间合同义务，必须返还“差价”，但之前鲜有判买卖合同无效的(当然，也有可能是当事人没提出这个诉请)。

关于什么样的合同才是无效的，自1999年《合同法》公布以来，中国司法坚持的立场是，尊重当事人意思自治(契约自由)。最高法出台的司法解释，反复严格限制“合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效”的适用范围，努力避免权力对于合同的不适当干扰。甚至最高法将“强制性规定”限定为“效力性强制性规定”，排除了“管理性规定”。

刚刚通过的《民法总则》，总体上弘扬“合同当事人意思自治”原则，保护契约自由，但是，同样把“不违背公序良俗”与“不违反法律、行政法规的强制性规定”并列，作为民事行为有效的前提。中介这种转售房屋的行为，算不算“违背公序良俗”呢？值得关注。

这次“炒房合同无效”判决说的是房产中介，不要将它“扩大化”，认为以后政府和司法机关要对买卖双方搞“缘心论罪”，粗暴地认定什么样的“买房心理”是炒房、什么不是，进而任性宣布合同无效。对于目前的这组判决，赞者、弹者都要实事求是，不要听风是雨，不要被带歪。

中介利用工作便利，提前签约再转售行为，与普通消费者买房(哪怕带有投资性质)有着本质不同：它违背诚实信用原则，违反居间合同义务，违反职业伦理，也超出中介经营范围，坑了委托人，哄抬了房价，司法机关没有必要姑息。当然，民事判决不能代替行政处罚，这种行为还需要由房地产部门做出处罚和管制。希望一直喜玩小花招的一些中介机构明白，“冬天真的来了”。(作者系法律工作者)

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