土地市场半年考：高价地存风险

伴随房地产市场调控的深入，越来越多的房企在业绩竞赛中加速奔跑，实现规模化发展。与此同时，土地储备规模与结构对房企业绩的影响越来越大。

2018年上半年，各类用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增长超3成。2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%;商办用地推出1.2亿平方米，同比增长15.6%。

分线来看，各线城市住宅用地推地均加速，其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅最大。

土地市场整体供需增长,三四线城市推地增幅最大

数据显示，住宅用地成交量同比增长超两成，二线城市同比增幅居首。2018年上半年，全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米，同比增长29.3%;各类用地成交出让金19075亿元，同比增长26.6%。其中住宅用地成交4.0亿平方米，同比增长23.5%;商办用地成交0.93亿平方米，同比增长16.5%。

住宅用地方面，今年上半年，各线城市成交面积同比均增长，其中一线城市同比增长6.7%;二线城市同比增长25.3%，增幅居各线城市之首;三四线城市同比增长23.4%。

住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨，溢价率继续下降。2018年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米，同比下跌1.8%;溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。其中，住宅用地成交楼面均价3907元/平方米，同比上涨4.4%;溢价率为23.3%，同比下降20.1个百分点。今年以来在政策趋紧、监管趋严的形势下，一季度、二季度住宅用地成交楼面均价稳定在3900元/平方米左右。

总体来看，2018年上半年，各地政府继续加大土地供应，住宅用地推出量保持30%以上的增速，其中三四线城市在去年楼市销售良好的背景下，政府加大土地推出，在各线城市中推地同比增幅最大。

从成交量来看，全国住宅用地成交量继续提升，受供地结构、土地拍卖政策限制等因素影响，房企在一线城市拿地更加谨慎，一线城市土地成交增速较低。二三四线城市成为企业拿地热点，且从今年上半年成交高地价情况来看，高价地成交亦逐渐向二三四线城市偏移，新一轮的风险值得关注。

一线城市成交楼面均价同比下跌超两成，三四线城市同比上涨15.0%。2018年上半年，一线城市在房地产调控政策不放松的背景下，楼面均价12869元/平方米，同比下跌22.3%;溢价率11.9%，同比下降15.3个百分点。二线城市楼面均价5030元/平方米，同比上涨4.4%。三四线城市楼面均价2714元/平方米，同比上涨15.0%，涨幅居首。

从高价地(高价地为总价10亿元以上且溢价率超100%、总价20亿元以上的住宅用地)成交来看，上半年全国高价地共成交156宗，二线城市占比提升。