广东第一季度商品房销售额同比下降25.4%住宅均价上涨4.6%

广东房地产第一季度的境遇和全国大多数城市类似，经历了一二月的冰封期三月才开始回暖。第一季度房地产行业的成绩下行室肯定的，但住宅销售均价还略微有点上涨，具体如何下文详细介绍。

今年年初爆发的新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来了全面冲击。就广东房地产市场而言，在疫情防控形势最为严峻的2月份，受销售中心关停、案场促销取消、项目复工延迟等因素影响，商品房交易量、企业到位资金、房地产投资额、新开工面积等多项指标同比明显下降。3月以来市场总体逐步修复，第一季度商品房销售量、到位资金、完成投资额等同比降幅较1-2月有所收窄。

01房屋销售量降幅收窄 销售市场逐步修复

第一季度全省商品房销售面积1802.30万平方米，销售额2557.51亿元，同比分别下降29.1%和25.4%;销售均价14190元/平方米，同比上涨5.2%。其中，商品住宅销售面积1583.40万平方米，销售额2178.91亿元，同比分别下降27.3%和24.0%;销售均价13910元/平方米，同比上涨4.6%。

图1： 广东商品房销售面积、销售额走势

图2： 广东商品房销售均价走势

从市场恢复情况看，今年第一季度全省商品房月均销售面积600.77万平方米，其中，今年3月全省商品房销售面积1022.12万平方米。从城市情况看，今年第一季度月均商品房销售面积占去年月均销售的比例主要集中在50%-70%之间。3月销售面积与去年月均销售水平相比，阳江、湛江、佛山、肇庆、茂名5市超过100%，汕尾、梅州、珠海3市超过90%，云浮、广州、惠州、东莞、江门、深圳、清远、韶关8市超过80%，潮汕、揭阳超过70%，市场总体呈现较好的恢复正常化趋势。

图3： 广东各市第一季度月均商品房销售面积占2019年月均比例情况

02资金状况依然承压  投资回升基础不牢

第一季度全省房地产企业到位资金4785.47亿元，同比下降15.9%，降幅比1-2月收窄4.4个百分点。其中，国内贷款1329.49亿元，自筹资金1279.17亿元，同比分别增长12.7%和1.2%，分别拉动到位资金增长2.6个和0.3个百分点;定金及预收款1256.06亿元，同比下降37.3%，拉低到位资金下降13.2个百分点;个人按揭贷款750.02亿元，其他到位资金167.76亿元，同比分别下降8.8%和60.0%，分别拉低到位资金下降1.3个和4.4个百分点。数据反映，今年第一季度到位资金同比下降主要由定金及预收款拉低，意味着销售市场的恢复尚未传导至企业资金状况的改善，为减缓资金压力，房地产企业仍需加大销售回笼资金力度。

图4： 广东房地产企业主要来源资金同比增速走势

从投资情况看，第一季度全省完成房地产投资2548.83亿元，同比下降8.3%，降幅较1-2月收窄7.8个百分点。从建设施工情况看，截至3月末，商品房施工面积74375.87万平方米，同比增长4.0%，增速较1-2月略降0.8个百分点。其中，第一季度新开工面积2657.81万平方米，竣工面积1926.24万平方米，同比分别下降23.5%和16.4%，降幅与1-2月基本持平。数据反映，房地产开发投资降幅明显收窄，但施工面积同比增速回落、新开工面积同比降幅持平，意味着投资降幅收窄主要源于对原有项目的复工复产，后续走势仍有待观察。

图5： 广东房地产完成投资走势

图6： 广东商品房施工、新开工、竣工面积同比走势

03新开工、土地购置面积降幅均在2-3成

据广东房协土地与产业研究中心监测，今年第一季度，全省经营性用地挂牌出让540宗，占地面积2171.93公顷，同比分别下降14.7%和14.4%;挂牌起始楼面地价1972元/平方米，同比上涨41.3%。其中，居住用地起始楼面地价4949元/平方米，同比上涨76.1%;商服用地、工业用地起始楼面地价分别为3988元/平方米和312元/平方米，分别下降4.7%和10.4%。数据显示，居住用地挂牌数量同比均有所下降，但起始楼面地价同比涨幅高达76%。由此反映，居住用地供应量减少而起拍价上升，可能对稳地价、稳房价、稳预期带来较大压力。

从居住用地成交情况看，第一季度居住用地成交122宗，占地面积389.91公顷，成交金额491.85亿元，同比分别下降10.9%、30.1%和7.4%;平均成交楼面地价5135元/平方米，同比上涨42.6%，平均溢价率为17.1%。从地价走势看，今年1月虽然平均溢价率高达22.7%，但平均成交楼面地价相对去年下半年有较大幅度回落;2月的成交楼面地价和溢价率环比均明显回落，这与疫情影响有较大关系;3月平均成交楼面地价高达6473元/平方米，创去年来各月新高，平均溢价率15.5%。

从流拍情况看，第一季度全省经营性建设用地流拍(含终止出让)48宗，同比减少18宗;流拍率(指流拍宗数占同时期流拍与成交宗数的比例)8.7%，同比下降3.1个百分点。从流拍率走势看，今年1-3月的流拍率分别为7.5%、7.9%和12.4%，呈现逐月上升态势。

图7： 2019年以来广东居住用地平均成交楼面地价走势

图8：2020年第一季度广东各市居住用地成交面积情况

图9：2019年以来广东经营性用地流拍率情况

04后市展望

今年突如其来的新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来了全面冲击，经济发展面临的挑战前所未有。虽然当前我国疫情防控向好的态势不断巩固，但海外疫情仍在持续扩散蔓延，疫情对全球经济的冲击可能持续到下半年甚至全年，保持疫情防控成果、防止疫情反弹的任务依然繁重。

4月17日，中共中央政治局会议要求加大“六稳”力度做到“六保”，维护经济发展和社会稳定大局，确保完成决战决胜脱贫攻坚目标任务，全面建成小康社会。短期来看，房地产业在经济发展中仍将扮演重要的稳定器和压舱石作用。为实现“稳房价、稳地价、稳预期”目标，房地产调控政策存在进一步优化的空间。但鉴于国家坚持“房住不炒”定位不变，近期政策优化仍将以供应端扶持为主，需求端鼓励为辅，在缓解企业资金压力的同时提振市场信心，促进房地产市场的健康平稳发展。

从商品房销售市场看，随着经济社会秩序的加快恢复，疫情扩散期被延迟的置业需求有望逐步恢复入市。其中，首套住房刚需受房贷利率下调、落户政策放宽及房价促销等利好因素刺激，将继续恢复释放;改善型需求受首付比例较高及二手房置换周期较长等条件制约，或将相对延迟入市;全球货币宽松催生的资金避险需求，可能进一步带动商品房销售市场规模恢复回升。结合日前国务院《关于授权和委托用地审批权的决定》《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》及国家发改委《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等重要文件精神，未来将重点发展中心城市、都市圈和城市群，直辖市、省会城市、计划单列市及重要节点城市的城市地位将持续强化。粤港澳大湾区作为我国城市群发展的领头羊之一，随着区域协同发展细则的不断出台与实施，区域基本面将在领先的基础上再上新台阶，人口聚集效应将持续提升，为后续房地产市场需求打下坚实基础，促进房地产市场的恢复。而部分对外贸易以单向出口为主且经济对出口依赖程度较高的三四线城市，在外贸订单集中取消的当下，短期经济运行或将承压，居民收入下滑及预期转变或将削弱需求入市积极性，进而拖缓市场恢复节奏。

从房地产投资建设情况看，在当前流动性趋于宽松的背景下，房企融资规模有望明显提升，融资成本也将相对下降，有利于企业优化负债结构，理论上可为企业扩大再生产提供资金保障。但企业开发投资决策仍受疫情防控形势发展、企业自身资金压力情况、商品房销售市场恢复程度、房地产调控政策、国家宏观经济政策乃至国际政治经济形势等多方面因素影响，房地产投资建设止降回升的基础尚不牢固，后市仍存在较大的不确定性。

综上分析，为促进房地产市场健康平稳发展，建议地方政府继续引导金融机构保持房地产领域信贷的合理适度增长及个人住房贷款的有序投放，保障企业资金安全;阶段性适度降低商品房预售许可形象进度要求，帮助企业加快销售回笼资金;适当调降企业所得税预缴率，降低企业所得税预售阶段核定的毛利率，进一步减缓企业现金流压力。建议房地产相关企业切实贯彻“房住不炒”定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，合理定价、规范营销，积极销售回笼，保证企业资金链安全可控;积极响应政策号召，参与城镇老旧小区改造及养老、租赁住房建设等，顺应群众期盼改善居住条件;坚持高质量发展道路，打造高品质产品，从提供物理空间转向引领高品质、高品位的健康新生活，满足人民对美好生活的需求;密切关注疫情发展及宏观经济形势，充分估计困难、风险和不确定性，审慎制定相关投资计划，确保企业可持续发展。

05机构观点

0 1

克而瑞

一季度受疫情的影响，大湾区楼市遇到了很大的挑战，成交量也和全国一样处于萎缩的状态。值得注意的是，虽然除了深圳以外湾区楼市整体遇冷，但是湾区核心城市的土地市场却有回温的迹象，包括广州、佛山、东莞等城市均出现了涉宅用地溢价成交的情况，且楼面地价不低，反映了在疫情对市场的影响不确定性增强的情况下，开发企业在投资策略上更为聚焦一些核心基本面较好的城市，从而达到规避市场风险的目的。展望二季度，“内防反弹，外防输入”依然会是湾区城市战疫面临的共同主题，而由于疫情的复杂性，也给包括湾区在内的全国城市的经济复苏带来了持续考验。对于地方政府来说，房地产市场作为经济的“稳定器”的作用益发突显，一方面各城市依然要坚守“房住不炒”的调控红线，对于个别市场异动要保持警惕，纾困政策不宜用力过猛;另一方面也要客观看待当前多数城市“稳地价、稳房价、稳预期”的工作重点已经从“抑过热”转为“防过冷”，后市预判不宜盲目乐观。在做好防疫工作的基础上，通过“因城施策、动态微调”，相信大湾区房地产市场的魅力依旧，二季度还会有更多的新进房企来湾区布局发展。

0 2

世联研究

受疫情影响，广东一季度销售面积与销售额同比降幅均超过25%。随着国内疫情局面逐渐控制，被疫情压制的需求得到一定程度的释放，3月份销售降幅缩窄明显。但值得注意的是，随着疫情在海外的扩散以及对全球化的撕裂，市场对于未来经济的悲观预期加重，相比住宅的强劲复苏，商办类物业的需求萎靡不振，去化维艰。展望之后，今年政治局会议多次提及“扩内需”，首提“六保”并将“保就业”置于首位，而作为关联数十个产业的房地产，其作为中国经济的压舱石作用无可替代，预计调控政策将继续边际放松。从政策对冲的角度看，各国央行的宽松手段仍在进行且在疫情得以控制之前将继续保持，我国也必然采取更加积极的财政政策和宽松货币政策。而广东尤其大湾区，是中国经济的重要增长引擎，随着财政端的发力，大湾区的基建设施将加速，这将增强整个广东的经济和人口的承载力以及吸引力，对后市并不用过度悲观。

0 3

合富研究院

新冠疫情对区域经济、市场的影响严峻。广东经济增速下滑至历史低位，社会生产与消费模式被迫持续改变。面对当前形势，中期经济动力需要加快切换，短期更需关注经济、市场的复苏与稳定。一季度商品住宅成交同比下降3成，部分城市达到5成。市场成交集中在少数板块下的个别项目，主要受房企实施“显性降价”拉动。无论从成交规模还是成交结构上看，市场离真正复苏尚有差距。虽然2月以来各地政策已在人才落户等方面陆续调整，但疫情影响之下，人才措施对地方市场成交的促进效果尚难真正显现。从促进市场平稳健康发展角度看，市场稳定与房住不炒同样重要，房地产市场回温应与经济同步。然而稳经济导向下的流动性放松也可能阶段性加大地方政府实施“进一步市场维稳”的难度。二季度市场成交或会在3月份基础上继续保持，而在政策面未有持续改变、经济动力难有显著增强的情况下，市场仍然难言真正复苏。

04

广东中原战略研究中心

在疫情爆发、经济下行、股市暴跌等背景下，今年3月美联储重回零利率时代并开启无限量宽松，新一轮全球货币宽松潮愈演愈烈。中国央行今年以来降准降息动作不断，但力度相对有限;随着全球疫情恶化，中国经济面临的外部风险正在上升，稳就业、稳经济为当务之急。就广州市场而言，受疫情影响，原计划一季度入市的部分货量延后，加上部分房企偿债压力大或出于业绩要求，二季度住宅供应将持续放量。与此同时，受经济及疫情双重冲击，专业批发市场、服务类、制造类相关的产业受影响大，从业者收入不稳定性增加，置业需求延迟。供应放量叠加购买力下滑，多个片区短期内去化压力仍较大。项目扎堆的郊区市场竞争将更为激烈，以价换量现象进一步加剧，主城区大部分在售项目价格让利空间有限。

05

广东经纬房产咨询有限公司

受疫情影响，今年第一季度广州一手住宅网签量腰斩，同比下降约47%，环比也下降约56%。2月中旬以来开发商各施奇招渡“寒春”，纷纷降价促销，政府也出台复工复产的扶持政策。3月成交开始攀升，恢复至接近1月水平，虽然未如过往一样出现小阳春，但新增供应和网签量逐周攀升，显示楼市进一步回温，4月成交已有明显上升。当前，国际疫情持续蔓延，世界经济下行风险加剧，不稳定不确定因素增多。中国一季度GDP同比下降6.8%，国内经济下行压力大。二季度楼市走向不容太乐观，世界经济形势、内需释放程度、楼市调控松紧等，都将影响楼市发展。