购房需谨慎 购买小产权房有风险！

对楼市了解的购房者一定知道，小产权房和商品房相比价格偏低，有些同地段房价甚至相差一半，于是会有动心的感觉。购买此种房子的不少人可能都是因为商品房价格太高、房贷压力大才不得已选择了极具价格优势的小产权。那么，购买小产权房有哪些风险呢?

一、什么是小产权房?

小产权房又叫乡产权房，并不是法律意义上的概念，而是一种约定俗成的名称，是指在中国农村和城市郊区，由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在农村集体土地上的房屋，或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。

小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局没有备案，也就是说， 小产权房不具有严格法律意义上的产权所有，其交易一旦产生纠纷，不受法律保护。

二、小产权房风险有哪些?

产权风险：小产权房因为没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然，购房合同也不可能在房管局备案。所以，就算你签了合同、交了放款，也不可能拿到一个合法合规、有效的不动产权证，购房者只有使用权而无所有权，这是小产权房最严重的问题。

交易风险： 没有产权，小产权房自然就不能上市交易了，当然，连上市交易都不能了，这样一来，就更加不可能拥有国家登记的不动产权属证书了。没有了不动产权属证书的话，那么就无法完成产权过户了，更甚者，它的交易行为也会不受法律支持与保护。

流通风险：没有不动产证，没有经过备案，就不能去银行申请按揭贷款，只能一次性交清房款。当然，未来也不能拿这个房子去银行做抵押，因此小产权的流通性远不及商品房，转手较困难，市场行情不好时该劣势会更明显。

流通风险：没有不动产证，没有经过备案，就不能去银行申请按揭贷款，只能一次性交清房款。当然，未来也不能拿这个房子去银行做抵押，因此小产权的流通性远不及商品房，转手较困难，市场行情不好时该劣势会更明显。

三、小产权房有哪些特点?

小产权具有价格低、物业水平不高、不需要缴纳税费等特点。

从价格方面看：小产权房相对同样位置商品房价格低很多。

从使用成本看：物业费、水电费、取暖费都比较便宜。

从物业管理看：由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理，服务管理水平不是很高。

从买卖手续看：没有缴纳商品房买卖的契税。

四、如何区分小产权房与大产权房?

可以从产权持有者、发证机关、合法性不同来区分大产权与小产权。

1.按产权持有者来分

对于开发商待售商品房的产权而言，购房人购买商品房的产权叫小产权，开发商手中待售的房屋产权为大产权。这是由于购房者手中的产权源于开发商的产权分割。这种小产权不同于乡政府颁发的小产权证的房屋。

2.按发证机关来分

按房屋产权的发证机关来区分，县级以上人民政府主管部门颁发的产权属于大产权，由乡镇政府部门或是村委会颁发的产权属于小产权。城中村改造中的回迁房等都为此类小产权。

3、按合法性不同来分

大产权房也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同一般认定为无效合同。